Оценка для аренды - это по существу оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов, например:
- Район расположения арендуемой квартиры
- Расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта
- Количество комнат и площадь квартиры
- Наличие мебели, техники, телефона, Интернета
- Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории и пр.
- Наличие развитой инфраструктуры
- И много других факторв
В настоящий момент рынок сдачи в аренду квартир, комнат достаточно активен и специалисты не прогнозируют падения активности.
Получив профессиональную оценку рыночной стоимости ставки арендной платы за квартиру, Вы можете с легкостью объяснить потенциальному арендатору, почему размер арендной платы выбран именно на таком уровне.
Оценка права аренды недвижимости
На чем строится оценка прав аренды недвижимости? Конечно, на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору, и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Ведь нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает? То есть при проведении анализа договора, в первую очередь, необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества, по сравнению с общей рыночной ситуацией. Основным условиями, влияющими на стоимость права аренды, являются величина арендной ставки (условия оплаты -сумма, сроки и порядок платежей, зачет иных расходов в арендную плату, порядок начисления штрафов , пени) и период, на который эта величина фиксируется и не подлежит пересмотру.
Почему именно эти два условия так важны? Попробуем внести ясность. Для начала поймем, что вообще привлекает среднестатистического покупателя, который хочет купить право аренды на объект недвижимости. Такого покупателя в основном привлекает пониженная относительно рынка ставка аренды. Действительно, если ставка аренды по рассматриваемому договору выше рынка, то смысла покупать право аренды по данному договору нет – дешевле арендовать аналогичный объект недвижимости по рыночным ценам. Если ставка аренды по рассматриваемому договору равна рыночной, то в данном случае покупатель может пойти на сделку, только если ему очень нужны площади именно в этом месте и именно на этом объекте. Но если ставка аренды по рассматриваемому договору ниже рыночной, то у покупателя появляется прямая экономическая заинтересованность в совершении такой сделки. Очевидно, что оценка недвижимости, право аренды которой предлагается к продаже, будет тем выше, чем ниже предлагаемая арендная ставка относительно рынка.
Второе условие, которое формирует рыночную стоимость права аренды недвижимости – это период, предусмотренный в договоре аренды, в течение которого ставка аренды не подлежит изменению. Этот период может быть равен месяцу, кварталу, году или всему сроку действия арендного договора – формальных ограничений здесь нет. Почему это условие важно? Вернемся опять к мотивации среднестатистического покупателя. Мы уже выяснили, что его интересует арендная ставка ниже рыночной. Но его интересует и срок, в течение которого эта арендная ставка сохранится. Если арендная ставка в любой момент может быть пересмотрена, то с точки зрения покупателя такая ставка равна рыночной.
Оценка права аренды часто бывает необходима при внесении этого права в уставный капитал предприятия. При этом, право аренды недвижимости (здания, помещения или земельного участка) может быть внесено в уставный капитал в качестве оплаты доли учредителя - владельца этого права. Следует отметить, что право аренды может быть внесено в уставный капитал по стоимости, не превышающей рыночную стоимость этого права, определенную независимым оценщиком.
Оценка права аренды недвижимости, в основном, проводится с позиций доходного подхода. Если договором аренды недвижимости предусмотрена сумма оплаты ниже, чем существующие цены рынка за аренду аналогичного объекта, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто, нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов - мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества, если это преимущество единственное, а договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды. Все расчеты должны опираться на реальные рыночные данные, в результате чего оценка права аренды получается максимально объективной.
